Revenus locatifs des dirigeants d’entreprise en Belgique (Mise à jour 2025)

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Introduction

Il n’est pas rare qu’un dirigeant d’entreprise mette un bien immobilier en location à sa propre société. Dans ce cas, la société verse au dirigeant des loyers, parfois assortis d’avantages locatifs. La fiscalité de ces revenus est essentielle : sont-ils considérés comme de simples revenus immobiliers, ou doivent-ils être requalifiés en revenus professionnels soumis au précompte professionnel ?

La réponse dépend d’une règle précise : la comparaison entre les loyers perçus et le revenu cadastral revalorisé du bien.

1. Règle fiscale essentielle

• Revenus immobiliers : lorsque les loyers et avantages locatifs n’excèdent pas 5/3 du revenu cadastral revalorisé, ils sont taxés comme revenus immobiliers.

• Revenus professionnels : la fraction qui dépasse ce seuil est requalifiée en revenus professionnels, et donc soumise au précompte professionnel.

Cette distinction protège d’un excès de loyers artificiels qui viendraient diminuer le bénéfice imposable de l’entreprise.

2. Évolution du coefficient de revalorisation

Le calcul repose sur le revenu cadastral (RC) multiplié par un coefficient de revalorisation, fixé chaque année par le SPF Finances.

• Année de revenus 2019 (exercice 2020) : coefficient 4,75

• Année de revenus 2024 (exercice 2025) : coefficient 5,46

• Année de revenus 2025 (exercice 2026) : coefficient 5,63

👉 Pour les loyers perçus en 2025, c’est ce dernier coefficient qui doit être appliqué.

3. Calcul actualisé

Formule :

Plafond=RC×Coefficient×5/3

Exemple – Revenus 2025

• Revenu cadastral : 25 000 €

• Coefficient de revalorisation 2025 : 5,63

• Plafond à ne pas dépasser :

25 000 * 5,63 *5/3 = 234 583 €
]

👉 Si le dirigeant perçoit 240 000 € de loyers en 2025 :

• Jusqu’à 234 583 € → revenus immobiliers

• Excédent de 5 417 € → revenus professionnels soumis au précompte professionnel.

4. Obligations déclaratives

La société locataire doit :

• Établir une fiche fiscale 281.20 mentionnant les loyers et avantages.

• Retenir le précompte professionnel sur la partie considérée comme revenus professionnels.

Le dirigeant doit ensuite déclarer ces montants correctement dans sa déclaration fiscale.

5. Conseils pratiques pour les dirigeants

• Fixer un loyer raisonnable : afin d’éviter la requalification fiscale.

• Surveiller l’évolution annuelle du coefficient : car une indexation trop importante du loyer peut entraîner un dépassement du plafond.

• Attention aux travaux : des rénovations substantielles (> 15 % de la valeur du bâtiment) peuvent justifier une révision du revenu cadastral par le SPF Finances.

• Anticiper la déclaration : bien distinguer la part immobilière (revenus immobiliers) et la part excédentaire (revenus professionnels).

6. Conclusion

En 2025, la règle reste inchangée mais le coefficient de revalorisation passe à 5,63, ce qui modifie sensiblement le plafond de loyers considérés comme « normaux ».

Pour les dirigeants qui louent un immeuble à leur société, la vigilance s’impose : un loyer trop élevé sera requalifié et taxé comme revenu professionnel, alourdissant la charge fiscale.

👉 Chez Salary Solution, nous accompagnons nos clients dirigeants dans l’optimisation de leur fiscalité immobilière et professionnelle, avec prudence et respect des règles en vigueur.